購買短售時的幾個認識

您正在考慮購屋嗎? 特別是考慮在短售(short sale)的市場中能找到的投資機會嗎? 您是否清楚的瞭解短售的交易過程?

自從美國地產協會(the NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS^®) 2008年五月同意讓各地區的MLS自行決定如何規範Short Sale的遊戲規則後，各地的市場更是到處充斥了短售。事實上，只有部分比例的短售是經銀行同意的。有部分即使不合格短售的售屋，就算屋主認賠以短售的方式標出，也都只是希望能吸引更多的買方，避免房屋被銀行回收，而造成信用破產。

其實所謂的短售是指當賣方所擁有的房屋的市值低於其所有，包括貸款及其他房屋抵押，的房貸總值，屋主在沒有其他的資產或財務來源可以償還其負債總額，同時賣方已經處於拖欠貸款的窘境時(delinquency homeowner)，這種房屋的買賣才會被銀行考慮為合格的短售。一般會造成屋主必須要短售的原因，包括屋主被公司裁員，過度或重複的房屋抵押貸款，或是軍隊或工作的調動，同時當地的房屋平均市值的不斷的持續下降...等等。

購買短售不同於購買銀行屋，對一般的購屋者來說，短售通常會有許多意想不到的狀況。我在這裡提供幾個要點給讀者，購買短售時必須要注意的事項:

• 購屋者必須要非常有耐心。買短售第一個認知是，房屋的標價通常是由賣方與賣方的房地產代理人設定，而不是銀行。有些代理和賣方通常會設一個非常低的要價，以吸引買家。但是，只有銀行擁有最終的同意權。 所以無論買賣的哪一方，如果缺乏對市場機制的認識，往往導致進程比預期的時間要長。常常整個的短售，僅僅是要銀行同意的這部分，可能就會拖達好幾個月。


• 購屋者的融資能力。雖然銀行通常喜歡現金買主，但是即使是一般非現金的買主，如果預先能準備好由美國主要銀行批准的貸款能力證明(pre-approved letter)，能明確的提供首期付款的證明，同時可以在最短的期限內完成交易，這類的購屋者有時可能更會受到銀行的青睞。


• 購屋者必須沒有，或是幾乎沒有其他必須要先處理與購屋有關的事項才能完成交屋過程的狀態，也就是我們經常聽到的 less or no contingency。舉例來說，購屋者必須不存在需要出售現有的房屋才能完成購屋交易的情形。


• 購屋者必須要先清楚短售屋的債權情況。只有一個債權銀行的短售屋，通常會有比較大的成交希望，如果賣方的貸款，屬於兩個不同的銀行，這種短售通常會因銀行間的不同意見而困難的多。同時買方如果可能，甚至在購買短售之前，最好必須要知道賣方是否有欠稅或拖欠其他的債務。這些訊息都需要購屋者與仲介的合作，一般有經驗的買方仲介代理人都能夠提供您大部分的訊息。


• 購屋者如果想用低價的預期心態搶進(lowball offers)時，銀行可能會不回應或是買方需要更長的時間才得到銀行的回應。短售時，銀行的主要目標會放在將本身的損失降到最低的部分，如果買方以極低或是低於市價的價格競標時，通常得到銀行同意，交易的成功的機率是微乎極微的。


• 與大部分的銀行屋相同，幾乎所有的短售，除了大部分的銀行會要求短售屋，在出售前不可以空著沒人住外，對於短售的房屋狀況，是否有毀損與是否需要修繕的部分，一般都是購屋者自行負責，銀行多半都不修不理的。因此，買方對購屋前的探勘，必須要格外謹慎與仔細。


• 在大部分的情況下，購屋者所提出的競標挑件被銀行接受時，一定要在合約上同意的時間內完成交屋。與購買銀行屋非常類似，由於通常銀行必須要處理的短售橫跨美國的各州，它們不希望有太多的意外狀況，所以一般銀行都會有自己的附件(addendum)。銀行會在它們的附件中聲明不同意買方的Contengency，或是僅同意非常有限的contengency。銀行通常會要求買方同意短售附件中的交屋期限。如果買方在期限內無法完成交易，銀行有權對買方提出罰款的條則。例如沒收買方的押金或是逐日罰鍰的事項。因此，如果當銀行初步同意短售，在要求買方簽署其提供的副件時，買方必須逐條的仔細閱讀銀行所提出的附件條款。如果買方有不同意的條款，或是購屋者需要更多的時間才能完成交易，最好能在此時提出。雖然銀行不一定會同意，但會比事後可能會多花錢，或是無法完成交易所造成的損失來的好。另外，買方如果是以貸款購屋，也最好儘早與貸款銀行確定貸款的進程，同時預留數天，以免因不可預期的因素造成貸款遲遲未下來，而影響了短售交易的完成。


• 購屋者最好不要把所有的雞蛋都放在一個籃子裡。被稱為短售並不代表就是以最短最快的售出，期間的等待，甚至可能會超出您的預期。最好持續的蒐尋正在市場的房子，或許會有其他更適合購屋者的短售或非短售的房屋。


• 現在的網路資訊發達，有很多的房屋購買人認為不需要找仲介代理，或者可能有親朋好友是從事房地產或是在房地產的相關領域工作，因此認為可以自行藉助網路來買賣房地產，雖然這是個不爭的事實，但不見得每個人對美國各州各地，甚至各城市的房屋市場，尤其是對短售屋的規範都很了解。因此，建議買房在找仲介時，還是委託一個當地合格有經驗的仲介或房地產經紀，或許會比您自己或是從外地找一個不熟悉當地市場的仲介來的有幫助。

購買短售當然有其風險及考慮。但如果能夠花時間，有耐心，並且仔細而通盤的做好買房的功課，短售仍然是可以是為一個不錯的投資的。有句話不是這麼說的嗎? Real estate，if purchased well continues to be the single best investment one can make。

如果您有興趣在沙加緬度區投資置產，或是任何其他有關房地產的問題，歡迎來電洽詢。

... 延伸閱讀

Happy New Year from Sun Realty

祝大家虎行大運,新年快樂!

... 延伸閱讀

可以帶我看房子嗎？

“您已經有自己的房地房地產經紀人？“

“是啊，但我的房地產經紀人實在是太忙了，而我們很希望能看一看這個房子。我們只需要您開門給我們看。“

“我們的房地產經紀人已經在來到這裡的途中，我們只是想在等的中間要求您讓我們先看看這間房子。幾分鐘就好了。“

“可以啊！但大哥，大姐，行有行规 ...。如果你已經有房地產經紀人來代理您，請您直接跟您的經紀人協調。即使那是我代理的房子，我一般也不會帶您看這個房子的。“

您可能會問，“為什麼不呢？”。粗魯的一點還有可能會說 “又不是你的房子，憑什麼不可以？”

您以為我在編故事嗎？但是現實中類似的情境與這樣的對話，我還是真的經歷過。好吧，說白了，我為什麼要開門給您看？

您希望我開車帶您四處看看，或者是您開車經過正巧看到有經紀人在帶人看房子，所以停下來順道要求看房子。假設這個看房子的過程中，有時還要我來同時承擔可能的法律上的責任和義務，並回答您的問題 。最後，如果你喜歡這個房子，你才打算回到您那“實在太忙“的房地產經紀人，要求您那“實在太忙“的房地產經紀人著手相關的文件，讓其輕鬆的賺取交易所得？

別傻了，房地產經紀人的生活費靠的是，幫助人們通過房地產交易成功所賺到的佣金，而不是靠帶人看房子服務其他房地產經紀人的客戶。一個盡心耗時費力的帶其他房地產經紀人的客戶看房子的經紀，他得到的是什麼？

我必須聲明，作為一名房地產經紀人最大的成就，就是從高傲的眉毛下滴下汗珠，通過從盡心盡力的幫助人們找到滿意的房子並完成交易，使客戶能擁有一個新家的一個艱鉅的過程，而不是僅僅只是為了好玩。如這般花時間來服務其他房地產經紀人的客戶，不但會剝奪了我自己的客戶的時間，可能還會降低了我的服務品質，更不用提本身的業務需要和發展，及一點點的個人生活衣食上的需要。

另一個我會拒絕其他房地產經紀人的客戶看房子的原因，在於專業倫理(Code of Ethics)。我個人認為，我道義上有責任不會去“搶”其他房地產經紀人的客戶。

就專業上來說，我“不能搶“已經有和其他房地產經紀人簽署了委託協議的“客戶”。但從另一角度來看，毫無問題的，我可以服務其他房地產經紀人的“客戶”。尤其是，如果另一家代理經紀人的“客戶”，如果沒有和他們簽署任何的代理協議，在這種情況下，我有權，而且可以合法的代理該“客戶”，並要求佣金(procuring cause)。但是這不是我個人一般的行事風格。這麼說吧，一般的房地產經紀代理人，不論是否與他們的客戶有簽署了具有約束力的協議（通常稱為買方代理協議），大都會把來委託的買方或賣方，當成是自己的客戶，盡心盡力的來提供資訊及相關的服務。所以這種情況下，“搶”其他房地產經紀人的客戶，老實說，算是很不道德的一種行為。但是碰到這種其他房地產經紀人的“客戶”時，的確還是會讓人很不舒服，尤其是碰到不管我怎麼解釋也不講理此類的“客戶”時，額頭上滿滿還真的不知有幾條線。

美國各地的房地產經紀人協會，都有自己的準則，但並沒有一個是硬性的客戶服務的規則。客戶可以自由與任何一個經紀人決定是否要簽署代理協議，或是最後由哪個經紀人來完成交易。根據各種不同的情況， 經紀代理人最終可能賺取的佣金，結果並不總是可以想像預測的。要知道，當您或您的經紀人要您自己打電話詢問，到Open House要求房屋展示的經紀人， 或是向非自己的房地產經紀人提問，但並不一定打算要委託該經紀人時，哪麼就很有可能給各方，包括佣金的分配等等，帶來不必要的麻煩。如西方人所說的您為您自己打開一罐蠕蟲(open a can of worm)。為了避免產生一些尤其是佣金上的不必要的紛爭，我個人的建議是：

• 如果您已經有自己的代理經紀，請您與你的經紀一開始就協調好時間。如果您與您的經紀人有簽代理協議，你必須另外詢問是否可以隨時終止彼此間的代理協議。
• 如果您在沒有在經紀人的陪同下，自己到Open House，請向Open House 的經紀人說明您已經有代理經紀人了。最好同時準備一張您的經紀人的名片給Open House的經紀人。事後請知會您的經紀人，這樣可以幫助您的經紀人做後續的房屋追蹤分析。
• 請尊重您的經紀代理，並讓您的經紀人賺取全額的佣金。不要隨便就打電話給房屋代理人詢問房屋狀況，甚至要求看房子，或是找個臨時的房地產經紀人帶您看房子。
• 如果您正巧開車經過，看到有經紀人在帶人看房子，所以停下來想要順道要求看房子。請您先跟您的經紀人聯絡，與您的經紀人另約時間帶您來看，或由您的經紀人向該經紀提出要求。如果您沒有經紀人，那麼請您不要亂插花，用同理心尊重正在看房子的當事人，留下您的聯絡方式，與該經紀人另外約時間，他或她會很樂意幫助您的。

不要忘了，房屋買賣也許是您一生中最大的一筆交易，也許您的經紀人確實「很忙」，但是如果忙到必須要您找其他房地產經紀人帶您看房子，那麼我也只能說，您的經紀人也許應該考慮其他行業。

... 延伸閱讀

您需要授權給代理人嗎？

會提到授權書〔Power of Attorney〕是因為最近有個海外的客戶想要買間房子給來沙加區念書的小孩，但卻要求由其唸書的小孩來處理購屋的部分事宜。買房子不同於幫忙上菜市場買菜，牽涉極廣，在沒有授權書的情況下，他的小孩即使成年，所代理其簽下的購買同意書其實是不具法律效力的。什麼是授權書呢？為何又要行文授權給代理人呢？簡單的說，授權書的主要功能乃是當事人授權委託他人來代理其本人簽署財務文件和辦理有關的重要事務時的一份有效的法律文件。

美國是一個人治為主的社會，法律尊重每一個個人的行為能力，尤其是在財務方面，是不能隨便代理他人的。當購屋的當事人因為某種原因不能親自簽署購買同意書及房地產交易及與過戶等所有相關的文件時，一份具有法律效力的授權委託書就很重要了。在房地產的交易或是貸款的過程中，這份授權書可以確保您的“代理人”能夠有能力來代理您，並為您處理許多與財務有關的事項。例如，支付賬單、開立銀行證明、物業的檢查或維修管理、或者處理與保險和購屋合約的簽署等等相關的事項。如果在沒有定立授權書的情況下，當事人則必須要花額外金錢聘請律師來簽屬所有的交易文件。這種情況下，若經由律師來辦理，不僅費用昂貴，而且通常會耗時良久，甚至也可能失去買下看中房子的最佳時機。

在加州，授權書不一定要於律師起草，經由公證後便可生效。一般來說，授權書的代理人大部分都是至親或可信之人，最常見是夫妻之間或是父母子女為多。如夫妻間的一方因公出差，便可以訂立一份這樣的授權書，由另一方全權代理；或者是父母年紀已大，或者不懂英文，就可以委托其子女、或自己熟悉或信任的他人來代他們處理一切房屋交易有關的事務。這裡提到有關授權書的目的及功能僅供讀者參考，如果您有這方面的需要，您可以向當地的公證人或您的律師做進一步的查詢。如果您有興趣在沙加緬度區投資置產，或是任何其他有關房地產的問題，歡迎來電洽詢。

  ... 延伸閱讀

現金購屋必須出示資金證明

三不五時的總會碰到要買房子的客戶直接就跟我說，“嘿，我要用現金購屋。"，“我們將不需要貸款。"，"我們有足夠的資金。”。 基本上，我都會本著一視同仁，開門做生意，顧客至上的原則，盡量提供購屋的訊息。 但計畫總比不上變化，每當我要求此類的顧客提交他們的財務證明給我，或最起碼的銀行貸款預先核准證明時，常常碰到部分聲稱現金購屋的客戶往往試圖轉移焦點，繼續強調他們有足夠的現金。 但總是見樹不見林，終究沒有提供一份由銀行開具的證明。 到底這是怎樣的一份財務證明，為什麼它在購屋中如此重要呢?

無論是財務或資金證明 (Proof of Funds)或銀行的貸款預先核准信(Pre-Approval Letter)都只是用來證明您有足夠的資金來完成購屋交易的一份文件。一般主要是賣方在接受競標前，要確定來的是一個合格買方的一份證明，同時也是提供給經紀人在安排客戶看房子前，確定來的是一個真心要購屋的買方的一份證明。這份財務證明最常用於Foreclosre， REO，或是Short Sale的房地產交易，主要是用來提供一份證據給銀行或賣方，證明投資者或買方確實有能力購買他們打算競標的房屋。聲稱現金購屋並不代表經紀人就會鋪紅毯來迎接當事人，但一份正式有效的財務證明，最起碼可以證明或讓您的經紀人知道您的購屋預算，幫彼此省下大量的時間和金錢，您的經紀人也可以更有效率的為您找到最好的交易。

我個人不認為大部分的仲介都是一個只要碰到自稱為現金買主的客戶，單純的聲稱用現金購屋，就會赴湯蹈火般幫忙找房子的人。 在加州的本地市場，買方一開始或在經紀人帶客戶去看房子之前就可以提供類似的基本的資料或證明，其實是很平常的，購屋者只不過是到銀行跑一趟或打個電話罷了。事實上，在目前的加州的房地產交易，少了一張這樣不管是資金或是銀行貸款預先核准信的證明，即使喊的天花亂墜，也是千金難求一屋，大概很難找到願意把房子賣給您的賣方。如果買方無法或者是不願意遵守這些基本的購屋遊戲規則，那一般的房地產經紀人或仲介就算是想要幫忙，也是愛莫能助，徒呼奈何。

如果您有興趣在沙加緬度區投資置產，或是任何其他有關房地產的問題，歡迎來電洽詢。

---

[補充] 由於大部分的賣方，包括銀行或貸款公司，不見得會看懂或接受國外的證明，或是要求您以美金呈現存款面額。若是您的財力證明(proof of fund 或 Financial Statement)，是由非美國國內金融機構所開立的，同時該金融機構無法開出類似正式的銀行文件，包括寫出美金金額的話，請至少應要求他們在旁邊清楚的 以英文註明 該證明開立當日的當地貨幣及美金的匯率，以及以英文註明該金融機構的主要聯絡人大名，職稱，以及聯絡方式。

... 延伸閱讀

社區法的產權

雖然,許多華人在來自的國家中都有買賣房子的經驗，但我經常碰到的一種狀況就是，一般對交易中，產權的認定就是，不管最後如何買到房子，我是出錢的大爺，當然就是登記在我的名下;如果離婚，房子自然屬於房契或是所有權狀上的登記人;更進一步的財產繼承，也自然而然的是由兒子繼承。沒錯，基本上這在亞洲國家大部分的情況下，或許是可以被認定和接受的。但是由於加州屬於美國少數的幾個社區州(Community State)中的一個州，主要是以社區法(Community Law)來規範所有的財產的歸屬。房屋的買賣，在簽訂交易合約的一開始，當事人的身分其實是很重要的，這裡提供給第一次在在加州買房子的購屋人一點簡單的說明。

Community Law 中財產擁有權的選項僅僅是針對那些有婚姻關係的配偶。根據加州法律，無論在任何情況下，配偶的任一方都擁有所有一半財產的財產權。當買賣房屋時，夫妻雙方都必須要簽名同意，才能保證合約的有效。即使夫妻離婚，任何一方也都不可以在未經過與其前配偶的協調及同意下，把另一方的一半財產的所有權給出售或指定繼承。當配偶的其中一方去世時，如果沒有在遺囑上特別的註明如何分配，死亡配偶的一半財產擁有權，50%歸於未亡人，另外的50%將平均分配其共有的子女，如果沒有子女的情況下，則通通歸未亡人所有。那也許您會問，那我單身時購買的房屋，婚後是否也是夫妻共同擁有? 一般來說，除非結婚後，夫妻間另外有關於財產分配的約定，否者還都是依照婚前的財產權登記為準。

這個遊戲規則中一個很重要的一點是，無論是購屋或賣房時，夫妻的任一方都擁有相同的權利與義務，房屋的產權登記(title)是屬於夫妻雙方共同所有，不可分割的。只要是已婚的狀態，售屋時，如果有一方不同意，那房子就不能賣。買房時，無論購屋者是哪一方，配偶都擁有一半的財產權。通常這也是一般為了避免交易中所有可能及不必要的困擾，地產經紀人會要求房子所有權名下的所有，包含夫妻中的另一方，的當事人都在合約上簽名的主要原因。

因為作者本人不是律師，這裡的說明只是提供您有關加州社區財產法的一個基本概念上的認知，如果需要瞭解有關房屋產權分配及相關事項的詳細內容，您必需要請教您的律師或者熟悉加州房地產交易法相關的法律專業人士。如果您有興趣在沙加緬度區投資置產，或是任何其他有關房地產的問題，歡迎來信詢問。

... 延伸閱讀

購買Short Sale

由於經濟復甦的緩慢以及房市的持續低迷，許多的屋主迫不得已的必須以"Short Sale"忍痛賣房，因此造成"Short Sale"有如雨後春筍般的出現在第二波的房市衝擊。所謂的 "Short Sale"，簡單來說，就是當賣方所擁有的房地產市值低於其貸款總額，可能因為各種不同的財務困境，屋主必須將其房屋拋售時，經由銀行或債權人的同意，以銀行或債權人可以承受的最大損失的範圍之內，來償還或彌補其房屋貸款的價格，出售其所擁有的房屋的一個過程，也就是 Shortage Sale 的簡稱。投資"Short Sale"，購買低於市價的房屋，雖然往往耗時費力，但仍不飭為投資法拍屋的另一個選擇。這裡分享個人所知道的一點有關"Short Sale"的竅門給有興趣投資或購買"Short Sale"的購屋族。 

首先我們必須要了解，不論屋主背後是什麼原因必須要"Short Sale"，買賣雙方同意的房價高低為何，只有貸款銀行才擁有同意房屋是否出售的最後決定權。通常來說，銀行沒興趣也不會做任何的討價還價的回應，尤其是當買方出價過低或是低於市價太多時，銀行可能連看都不看。舉例來說，一間市價值$300,000的房子，如果以試水溫的方式出價$200,000或更低的lowball offer，百分之九十九是不會收到銀行的任何回應的。當然，仍然有補救的措施;如果買方在一或二個星期內，沒收到銀行的任何回應，這時可以大膽的假設，銀行對您出的價錢根本一點也沒興趣。一個補救的方法是，提出新的Offer。 當然，也不要期望以增加少少的一兩千繼續試水溫，對銀行和買賣雙方來說都是在浪費時間。更糟糕的是，幾次之後，買方很有可能會被銀行視為永久拒絕往來戶。絕不誇張，銀行可能後來再看到這個買主的大名，又是來亂的，然後就直接丟到回收桶去了。

這時您可能會問了，外地的銀行如何知道當地的房屋市價(fair market value)？其實很簡單，通常賣方，不論是否有委託給房地產經記公司來經手，在提交"Short Sale"的文件給銀行時，銀行都會要求賣方必須同時要檢附一份最近三個月內，由專業房屋估價師所提供的房屋估價報告(Appraisal Report)，銀行收到報告後，會再指定當地至少兩個與買賣雙方無關的地產經記人，各提交一份針對該房屋的市值，以及不超過六個月內，所在社區的當地房市最近的變動的分析比較，一般稱為經紀人意見(Broker Price Opinion)的報告。 銀行會參考這幾份的報告，來決定可以接受的底價。 事實上，大部分受過專業的房地產經紀人，也都可以提供您這樣的一份報告作為購屋的參考。

因此，Short sale並不是大部分人所謂的石頭隨便撿的交易，一個好的經紀人加上正確的分析，出價對了，買到物超所值的房屋也還是有可能的。當然了，如果您有興趣在沙加緬度區投資置產，或是任何其他有關房地產的問題，歡迎來信詢問。

... 延伸閱讀