最近有些買房子的朋友問我，加州房價遽跌，尤其是沙加緬度區有許多的 Foreclosures 和 Short Sale 的待售屋，在我寄給他們的資料中又有REO的分類，究竟差別在哪裡?
就表面的意義來看，Foreclosures，Short Sale，和 REO 似乎是同樣的一件事：都是房因為屋主沒有能力或不再繼續支付房屋抵押貸款，而使得房屋的所有權被貸款公司或銀行接收。一般來說，這類的待售屋是最好的房地產投資，因為通常銀行或貸款公司可能會以低於市場的價格出售.
不過，如果沒有了解整個流程，就一頭栽進此類房屋市場中，是有可能會得不償失的。邏輯上來說，雖然所有的 Sale Short 可以說是 Foreclosures ，但並非所有 Foreclosures 都是 Short Sale，而 REO 不是 Short Sale，一些 Short Sale 可能會轉成 REO。
說了半天，到底它們三者之間有何差別呢?
1. 什麼是 Foreclosure?當房屋已被 foreclosure 時，說明屋主已無法或者是不再繼續支付房屋貸款。通常貸款公司會在貸款人連續兩次沒有按時支付房屋貸款後寄給借款人一封書面的違約通知書(Notice of Default, NOD)。 該違約通知是一份公開文件，要求屋主必須在指定的期限內補足虧欠的貸款，否則貸款公司會將貸款人的房屋拋售。
如果房屋貸款人不對這一違約通知做出任何的回應，或在限期內補足積欠的抵押貸款，貸款公司便可向法院申請收回房屋所有權，所以貸款公司便可以將房屋以公開拍賣或以其他方式處置。事實上，通常美國各州都會有不同的回應期限要求，以讓屋主有機會搶救他們的財產。
2. 什麼是 Short Sale?Short Sale 一般發生在當房屋將被 Folclosure，但還沒有被公開拍賣之前。如果貸款人可以提出合理並被貸款公司接受的一個積欠房屋貸款的理由，例如失業、軍人調遷，生病，或暫時無法支付銀行月付款等，為了保持良好信用，屋主可以向銀行申請 Shortage Sale(簡稱 Short Sale)，以避免房子被查封拍賣。貸款公司通常會同意借款人 Short Sale 他們的房屋。在這種情況下，貸款公司有時會同意屋主將房屋用低於房屋抵押貸款淨值的價錢來出售，因為這樣的一個 Short Sale 可以幫貸款公司不必將許多的時間和金錢浪費在冗長的法律流程上。
但 Short Sale 也存在著看不見的風險。例如，如果房子抵押權涉及多重貸款時，投資此類的 Short Sale 通常是幾乎毫無便宜可檢，因為投資人或買方必須要面對所有的貸款公司。如果有利潤的話，投資利潤往往取決於貸款抵押權的優先順序。尤其是，即使貸款公司同意投資人先前提出的售價，他們仍然可以隨時改變主意。有一個房地產經紀人告訴我，她曾經遇到過有貸款公司在最後一刻拒絕出售Short Sale的房子，重頭到尾，整整浪費了投資人的時間和金錢。另外，如果買到的不是空屋，要讓原屋主，房客，或屋霸搬走是需要有智慧，有耐心的。一般要求房客或屋主的搬走的法律程序至少需要45～90天，如果碰到房客或屋主宣告破產的情況下，要趕走房客或屋主就會變得的複雜了。
3. 什麼是 REOs (or Real Estate Owned)?
如果房屋經由拍賣或Short Sale時 都沒有人出價或出價無法滿足貸款公司的債權時，房屋的所有權將因此轉移給貸方。REO 指的就是房屋經由貸款公司或銀行購回，房屋的所有權因此屬於貸款公司或銀行，而變成為銀行擁有的房子(Bank Owned)。
有一些投資者視REO為最佳的房地產投資方式，因為沒有涉及多重抵押權的問題，是一種非常單純而直接的房地產投資，同時投資者往往可以用一個很低的價格買到房屋。
但購買REO房屋並不表示沒有意想不到的情況，例如有時會有一些隱藏性費用，如清繳房地產欠稅，代償前屋主欠下的罰款等等，貸款公司或銀行往往將這些費用轉嫁到買方以此平衡貸方的損失。大部分時候，貸款公司或銀行將不會，也不願意與投資人有進一步的價格談判。通常貸方不提供房屋狀況的任何保證，也不會給投資人有足夠的時間去查證房屋狀況。這種情況尤其是在當地的房屋出售價格已下跌超過貸款公司或銀行所認知的市場價格，或是售出的房屋貸方已是無利可圖的情形下經常見到。
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