6 個購買銀行查封屋時要注意的問題

• 現在是購買銀行查封屋的好時機嗎？

  這是很多人都會問而且是必問的問題。但是房地產不同於其他商品，每個地區的情況不同，也沒有標準答案，因此只能從事先的準備功課以及市場的調查，根據您的個人需求來回答您。您可以從要求您的的房地產經紀人提供您最近數個月來當地的房屋交易報表及市場狀況來做參考及分析，並得到這個問題的答案。

• 我要如何開始我的第一步？

  無論您是準備用現金或是需要申請貸款，考慮購買銀行查封屋的最重要的第一步就是，準備好一份由具有信譽的貸款公司，或由指定銀行所開具的貸款合格證明信(pre-approval letter)。由於過去幾年的房屋信貸所造成的問題，加上目前市場過多的法拍屋及銀行查封屋，如果您只是隨便找個貸款經紀人開具的證明，往往是不會受到銀行的信睞地。尤其是，如果購買銀行查封屋是具有投資的目的，或是投資作為第二間房，那麼貸款的要求可能會更加嚴苛。同時貸款公司往往有時會要求購買人有能力可以付出比較高的頭期款，或接受比較高的貸款利率。向銀行或貸款公司申請合格證明，是否就代表必須要向其貸款呢？當然不是。銀行通常要看到的是不具有任何財務問題的證明，一個有完全合格貸款條件的購買人。

• 查封屋是否真的物超所值？

  的確，市場上是可以看到許多物超所值的查封屋。但往往並非如此。購買人必須要審慎的注意一切有關債權的部分，尤其是包括抵押房貸(unpaid mortgage)、房屋稅(tax)、建築貸款(construction loan)、房屋净值信貸额(home equity lines of credit)、和可能第二或第三的房貸抵押(2nd or 3rd mortgage)的所有相關事項。購買人在買下銀行查封屋的同時，除非銀行很情楚的告訴您該銀行所擁有的查封屋產權清楚，並且所有的債權都已處理完畢(all liens free and clear)，否則以上任一項或所有這些财務責任都可能將成為新屋主必須要承擔的債務責任。購買此類房屋是必須要小心謹慎，才不至於落入此類的購屋陷阱，導致同時也買下了前屋主的財務困境。

• 銀行查封屋所在的社區，會對我的投資有影響嗎？

  一般來說，一個有利的投資環境是不應該有過多的銀行查封屋的，特別是人口密集的都會住宅區。通常投資人會鐘意這些社區的房子有很大的原因是，因為這些地區的的查封屋，往往能買低賣高，可以有比較高的投資報酬率。但此類投資在經濟衰退時，相對的投資風險也高，可能會因此被套牢，遭遇較大的房市跌幅的窘境。因此，購買查封屋的聚焦最好是在，好的學區，完善的交通網路，以及穩定的社區發展上。

• 如果我符合了所有的貸款條件，有可能向銀行要求比較優惠的配套貸款嗎？

  在美國像是亞利桑那、加利福尼亞、佛羅里達等一些遭遇重大房市衝擊的大州，這些地區的擁有許多查封屋的銀行，只要您具有好的信貸能力，他們都是極願意把房子賣給您的。如果您的信用評分極優等，是有貸款公司願意甚至以比市場低的貸款利率來貸款給您。

• 我購買銀行查封屋的投資花費會是多少？

  投資是以錢養錢，購買銀行回收查封的房屋的花費是根據購買的方式。短期投資的最好購買方式就是用現金交易(cash deal)。這裡的現金交易並不是指帶著整箱的現鈔向銀行購買房屋，而是購買人不需要貸款，且在銀行有足夠的資付包括購買房屋、各類稅款、房屋保險、經紀人佣金、以及其他交易過程必須要付的資金。您的投資所需的花費將是以上所有的總合。如果是以出租為目的的投資，購買人最好同時將潛在的租屋廣告費、維修或委託管理的費用、以及空屋時的損失也都計算在內。您的投資費用大約為所有林林種種總合的百分之一百一十到百分之一百一十五之間。如果您只是注意到房屋購買時的付出，而忽略了這些額外的意外支出，您將很有可能是下一個房屋被銀行查封的苦主。

如果您有任何其他有關沙加緬度區房地產的問題，歡迎來信詢問。