購買Short Sale

由於經濟復甦的緩慢以及房市的持續低迷，許多的屋主迫不得已的必須以"Short Sale"忍痛賣房，因此造成"Short Sale"有如雨後春筍般的出現在第二波的房市衝擊。所謂的 "Short Sale"，簡單來說，就是當賣方所擁有的房地產市值低於其貸款總額，可能因為各種不同的財務困境，屋主必須將其房屋拋售時，經由銀行或債權人的同意，以銀行或債權人可以承受的最大損失的範圍之內，來償還或彌補其房屋貸款的價格，出售其所擁有的房屋的一個過程，也就是 Shortage Sale 的簡稱。投資"Short Sale"，購買低於市價的房屋，雖然往往耗時費力，但仍不飭為投資法拍屋的另一個選擇。這裡分享個人所知道的一點有關"Short Sale"的竅門給有興趣投資或購買"Short Sale"的購屋族。 

首先我們必須要了解，不論屋主背後是什麼原因必須要"Short Sale"，買賣雙方同意的房價高低為何，只有貸款銀行才擁有同意房屋是否出售的最後決定權。通常來說，銀行沒興趣也不會做任何的討價還價的回應，尤其是當買方出價過低或是低於市價太多時，銀行可能連看都不看。舉例來說，一間市價值$300,000的房子，如果以試水溫的方式出價$200,000或更低的lowball offer，百分之九十九是不會收到銀行的任何回應的。當然，仍然有補救的措施;如果買方在一或二個星期內，沒收到銀行的任何回應，這時可以大膽的假設，銀行對您出的價錢根本一點也沒興趣。一個補救的方法是，提出新的Offer。 當然，也不要期望以增加少少的一兩千繼續試水溫，對銀行和買賣雙方來說都是在浪費時間。更糟糕的是，幾次之後，買方很有可能會被銀行視為永久拒絕往來戶。絕不誇張，銀行可能後來再看到這個買主的大名，又是來亂的，然後就直接丟到回收桶去了。

這時您可能會問了，外地的銀行如何知道當地的房屋市價(fair market value)？其實很簡單，通常賣方，不論是否有委託給房地產經記公司來經手，在提交"Short Sale"的文件給銀行時，銀行都會要求賣方必須同時要檢附一份最近三個月內，由專業房屋估價師所提供的房屋估價報告(Appraisal Report)，銀行收到報告後，會再指定當地至少兩個與買賣雙方無關的地產經記人，各提交一份針對該房屋的市值，以及不超過六個月內，所在社區的當地房市最近的變動的分析比較，一般稱為經紀人意見(Broker Price Opinion)的報告。 銀行會參考這幾份的報告，來決定可以接受的底價。 事實上，大部分受過專業的房地產經紀人，也都可以提供您這樣的一份報告作為購屋的參考。

因此，Short sale並不是大部分人所謂的石頭隨便撿的交易，一個好的經紀人加上正確的分析，出價對了，買到物超所值的房屋也還是有可能的。當然了，如果您有興趣在沙加緬度區投資置產，或是任何其他有關房地產的問題，歡迎來信詢問。