出售但有條件的“情況”

一些廣告上看到出售屋的狀態註明著ASC. 什麼意思呢? ASC是“Active Short Sale with Release Cont.”的簡稱. 而 Cont.則是“contingent-sale”的略稱。 

通常過去這個意思就是，買方A雖然提出了要購買的意願， 並且也準備好了所有購屋的文件，同時買賣雙方彼此也同有價格等方面上的共識。但買方A或許必需要在脫售目前其擁有的的房產後，才能正式付款交屋。經過與賣方的溝通之後，經由賣方的同意，雙方簽訂一份臨時性的買賣合約，賣方可以暫時接受買方A的此一要求，但賣方則繼續把該標的物放在市場上標明出售並註明此一但書。但是如果在買方A的房產問題還未解決之前，出現了下一個合格的購買人B，買方B所提出的價格及各方面的條件或要求，一切都符合賣方的期待，同時賣方也有意願出售給買方B。買方A與賣方可以在雙方彼此同意的時間(通常是48到72小時)內，作廢或取消該合約上的買賣協議。

如果看到的是「PR」或 「PS」(Sale Pending Release 或 Pending Sale continue to show) 那也是類似的意思。一言以敝之，就是賣方目前已經接受了某買方的購屋申請啦，但是如果有合格的買方B也提出購屋申請文件，在買賣雙方合約上同意的時限內(通常是72小時)，買方A可以有條件的取消協議，讓賣方可以順利的與第三買方B簽訂新的合約。有時，賣方可能會在文件上註明類似'seller can elect to cancel your contract and accept another offer or move a back-up offer if buyer doesn't remove the contingency within 72 hours'的字樣。這是指只要有第三買方B，不論原來簽定的買方A是否在時限內放棄或取消該協議，只要買方A的問題沒解決，賣方可以考慮在72小時的時限之後將與買方A的協議作廢或取消，然後賣方可以與新的買方B簽定另一個新的合同。

反之，單純的Pending，或Pending without Release或是Pending Do Not Show，就是賣方已經有了確定的買主，雙方正在協商中，目前不再繼續接受新的買主，請各位不要再帶人來看房子或提出任何的參觀要求，或再送進任何競標的購屋文件。

希望這些簡單的說明可以提供大家一點購屋時的概念。如果您有任何其他有關沙加緬度區房地產的問題，歡迎來信詢問。 

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[修正] 文章這裡主要是更新前面對於房屋銷售狀態的有關說明，也是因為由於這半年來沙加緬度的房屋市場的變動，MLS上所做的更新。 目前所看到的除了 SOLD 之外，大部分常見的幾種可能是 Active，  Active Rel. Clause，Active Short Sale，Active Short Cont. Active Court Appr. Active Court Cont. Pending，Pending Bring Backup。這裡面比較會混淆的是有關Short Sale Cont.的部分。過去大部分的仲介都會至少建議賣方在契約上加上允許附帶可以取消的部分，但是因為愈來愈多的 Short Sale 最後都是被法院拍賣或是終結在 Foreclosure 上，現在很多的仲介也就不特別這樣做了。 所以現在所看到 Sort Sale Cont.往往只是指已經有合格的買方，但還沒有得到銀行的同意的賣方。至於同意不同意接受 Back-Up offer，就在於賣方所有可用的時間是否充裕，或者是願意出價的買主數量。 越接近 pre-foreclosure 結束的時間，或是已經有一堆排隊的買主，就愈困難。這裡面最大的原因就是大部分的銀行因為有太多的房屋存貨，所以多僅要賣方仲介備齊文件只送一份 highest and best offer。因此大部分的賣方仲介在的到銀行的賣屋同意之前，就乾脆改在Active Short Cont.，而不直接放Pending，避免有買方因為等太久而放棄時，還可以有其他的買方後備。