廣廈林立的淘金小鎮(1)

Sacramento是自西班牙語「聖事」之意，是西班牙人最初抵達此區時給加州中央山谷和沙加緬度河起的名字，中文名稱“沙加缅度”起源自粵籍華僑，至今仍是當地華人及華語媒體使用的唯一中文名稱，臺灣延用至今，但聽說中國大陸和香港也有譯作“薩克拉門托”的。另外，老一輩華僑通常稱沙加緬度為「二埠」(大埠指舊金山)，但近年新移民已較少用這名稱。在19世紀中的淘金潮時，沙加緬度曾是一個重要的人口集散地，也是一個商業和農業中心、和運貨馬車隊、驛馬車、河輪、電報、驛馬快遞、和第一橫貫大陸鐵路的末端站。

我居住的地方則在Sacramento東北邊一個被稱為佛森(Folsom)的古蹟小鎮。一般人對佛森的印像幾乎都是在以專管重刑犯聲明卓著的佛森州立監獄。Jonny Cash有一首很有名的歌，"Flosm Prision"，聽說就是他在 Folsom Prision 舉辦演唱會的時候做的。 Supernature第二季中其中有一集"Folsom Prison Blues"，也是以Flosom Prision做為其故事的主軸。雖然不是在真正的Folsom Prision拍攝的，但也由此可見Folsom監獄的聲名遠播。其實佛森不只是監獄有名，還有佛森湖(Folsom Lake)，佛森大壩(Folsom Dam)，佛森動物園(Folsom Zoo)，佛森歷史博物館(Folsom History Museum)，附近的鮭魚迴游養殖渠(Salmon Hatchery)，寜谷樂露營區(Negro Bar State Park)，可供泛舟的美國河(American River) 經過，以及周圍環繞的自然保護區與健行步道，翻過東邊的山，開車兩個小時，就又可以享受 Lake Toaho 奢侈的滑雪樂趣。

很不可思議吧，一個只有區區不到七萬人的小鎮，竟然是麻雀雖小，五臟俱全，同時又可以提供這麼集休閒娛樂教化的鄰近去處。這時大部分的人都會問那佛森應該是個大鎮了 往往我都會哈哈一笑。不，走馬看花，開車不過半個小時就可以逛完了。想吃想喝想玩，它什麼都有，但什麼都不大，我想這就是佛森的特色。也因為這些自然不失真的特色 它曾經在2006年被美國錢雜誌(CNN Money Magazine)，選為全美國最適合居住的城市第三十四名。

有興趣想要進一步的認識這個走向以觀光為導向的古代小鎮嗎?未來有機會我會再向各位一一介紹。如果您有任何其他有關沙加緬度區房地產的問題，歡迎來信詢問。

... 延伸閱讀

REO 的市值

在很多的房地產講座或投資節目中，您可能會聽到主持人提到投資或購買REO的好處有如何如何，以及告訴如何出價及討價還價的一些小撇步。最常常聽到的就是，要以投資報酬率能夠達到低於市價(Fair Market Value)的百分之十五到三十的REO最為理想。聽起來好像頭頭是道。但是，請問"市價"的標準定義值應該放在哪裡？要如何來決定所謂的"市價"呢？

大部分的房地產經紀人，都可以告訴您什麼是Fair Market Value，不然也可以利用手中現有的資料來做分析的工作。可是當社區裡大部分的出售房屋都是REO，成交的房屋也都是Foreclosure時，而大部分這些Foreclosure，銀行也都以低於其房屋市值的"市價"賣出。在這種情況下，一般的房屋買家要如何從經紀人所提供給您的比較分析報告(CMA，Comparative Market Analysis)去判斷什麼才是當前的房屋"市價"呢？

大部分的人都清楚，房屋價值的漲或跌一般只和其鄰近相接社區的房屋買賣有關。可是很不幸的是沙加緬度區到處充斥著Foreclosure;不知道您注意到了沒有，沙加緬度區的很多社區，90%以上的房屋買賣不是REO就是ShortSale。而這類型的房屋也都以已經低於市價百分之三十到五十的價錢賣出。可以想像，投資在充斥這類型房屋買賣的社區的低投資報酬率，或者需要很長的一段時間的休養生息才能恢復房屋市場的正常供需，在這種情況下，短期內，您想會是哪類型的人還願意繼續投資在這些社區呢？

事實上，投資講座中的這些主持人常常有意無意的忽略這個最主要的因素。試想，如果銀行已經用低於房屋本身市值及市場機能"市價"來賣這間房子，銀行會同意接受額外的百分之十五到三十的"市價"賣給您所看上的該REO嗎？類似像沙加緬度這般的房屋市場，若想要以"低於市價的百分之十五到三十的REO"的撇步，可能將會讓您失望的。

如果您有任何其他有關沙加緬度區房地產的問題，歡迎來信詢問。

... 延伸閱讀

6 個購買銀行查封屋時要注意的問題

• 現在是購買銀行查封屋的好時機嗎？

  這是很多人都會問而且是必問的問題。但是房地產不同於其他商品，每個地區的情況不同，也沒有標準答案，因此只能從事先的準備功課以及市場的調查，根據您的個人需求來回答您。您可以從要求您的的房地產經紀人提供您最近數個月來當地的房屋交易報表及市場狀況來做參考及分析，並得到這個問題的答案。

• 我要如何開始我的第一步？

  無論您是準備用現金或是需要申請貸款，考慮購買銀行查封屋的最重要的第一步就是，準備好一份由具有信譽的貸款公司，或由指定銀行所開具的貸款合格證明信(pre-approval letter)。由於過去幾年的房屋信貸所造成的問題，加上目前市場過多的法拍屋及銀行查封屋，如果您只是隨便找個貸款經紀人開具的證明，往往是不會受到銀行的信睞地。尤其是，如果購買銀行查封屋是具有投資的目的，或是投資作為第二間房，那麼貸款的要求可能會更加嚴苛。同時貸款公司往往有時會要求購買人有能力可以付出比較高的頭期款，或接受比較高的貸款利率。向銀行或貸款公司申請合格證明，是否就代表必須要向其貸款呢？當然不是。銀行通常要看到的是不具有任何財務問題的證明，一個有完全合格貸款條件的購買人。

• 查封屋是否真的物超所值？

  的確，市場上是可以看到許多物超所值的查封屋。但往往並非如此。購買人必須要審慎的注意一切有關債權的部分，尤其是包括抵押房貸(unpaid mortgage)、房屋稅(tax)、建築貸款(construction loan)、房屋净值信貸额(home equity lines of credit)、和可能第二或第三的房貸抵押(2nd or 3rd mortgage)的所有相關事項。購買人在買下銀行查封屋的同時，除非銀行很情楚的告訴您該銀行所擁有的查封屋產權清楚，並且所有的債權都已處理完畢(all liens free and clear)，否則以上任一項或所有這些财務責任都可能將成為新屋主必須要承擔的債務責任。購買此類房屋是必須要小心謹慎，才不至於落入此類的購屋陷阱，導致同時也買下了前屋主的財務困境。

• 銀行查封屋所在的社區，會對我的投資有影響嗎？

  一般來說，一個有利的投資環境是不應該有過多的銀行查封屋的，特別是人口密集的都會住宅區。通常投資人會鐘意這些社區的房子有很大的原因是，因為這些地區的的查封屋，往往能買低賣高，可以有比較高的投資報酬率。但此類投資在經濟衰退時，相對的投資風險也高，可能會因此被套牢，遭遇較大的房市跌幅的窘境。因此，購買查封屋的聚焦最好是在，好的學區，完善的交通網路，以及穩定的社區發展上。

• 如果我符合了所有的貸款條件，有可能向銀行要求比較優惠的配套貸款嗎？

  在美國像是亞利桑那、加利福尼亞、佛羅里達等一些遭遇重大房市衝擊的大州，這些地區的擁有許多查封屋的銀行，只要您具有好的信貸能力，他們都是極願意把房子賣給您的。如果您的信用評分極優等，是有貸款公司願意甚至以比市場低的貸款利率來貸款給您。

• 我購買銀行查封屋的投資花費會是多少？

  投資是以錢養錢，購買銀行回收查封的房屋的花費是根據購買的方式。短期投資的最好購買方式就是用現金交易(cash deal)。這裡的現金交易並不是指帶著整箱的現鈔向銀行購買房屋，而是購買人不需要貸款，且在銀行有足夠的資付包括購買房屋、各類稅款、房屋保險、經紀人佣金、以及其他交易過程必須要付的資金。您的投資所需的花費將是以上所有的總合。如果是以出租為目的的投資，購買人最好同時將潛在的租屋廣告費、維修或委託管理的費用、以及空屋時的損失也都計算在內。您的投資費用大約為所有林林種種總合的百分之一百一十到百分之一百一十五之間。如果您只是注意到房屋購買時的付出，而忽略了這些額外的意外支出，您將很有可能是下一個房屋被銀行查封的苦主。

如果您有任何其他有關沙加緬度區房地產的問題，歡迎來信詢問。

... 延伸閱讀