購買Short Sale

由於經濟復甦的緩慢以及房市的持續低迷，許多的屋主迫不得已的必須以"Short Sale"忍痛賣房，因此造成"Short Sale"有如雨後春筍般的出現在第二波的房市衝擊。所謂的 "Short Sale"，簡單來說，就是當賣方所擁有的房地產市值低於其貸款總額，可能因為各種不同的財務困境，屋主必須將其房屋拋售時，經由銀行或債權人的同意，以銀行或債權人可以承受的最大損失的範圍之內，來償還或彌補其房屋貸款的價格，出售其所擁有的房屋的一個過程，也就是 Shortage Sale 的簡稱。投資"Short Sale"，購買低於市價的房屋，雖然往往耗時費力，但仍不飭為投資法拍屋的另一個選擇。這裡分享個人所知道的一點有關"Short Sale"的竅門給有興趣投資或購買"Short Sale"的購屋族。 

首先我們必須要了解，不論屋主背後是什麼原因必須要"Short Sale"，買賣雙方同意的房價高低為何，只有貸款銀行才擁有同意房屋是否出售的最後決定權。通常來說，銀行沒興趣也不會做任何的討價還價的回應，尤其是當買方出價過低或是低於市價太多時，銀行可能連看都不看。舉例來說，一間市價值$300,000的房子，如果以試水溫的方式出價$200,000或更低的lowball offer，百分之九十九是不會收到銀行的任何回應的。當然，仍然有補救的措施;如果買方在一或二個星期內，沒收到銀行的任何回應，這時可以大膽的假設，銀行對您出的價錢根本一點也沒興趣。一個補救的方法是，提出新的Offer。 當然，也不要期望以增加少少的一兩千繼續試水溫，對銀行和買賣雙方來說都是在浪費時間。更糟糕的是，幾次之後，買方很有可能會被銀行視為永久拒絕往來戶。絕不誇張，銀行可能後來再看到這個買主的大名，又是來亂的，然後就直接丟到回收桶去了。

這時您可能會問了，外地的銀行如何知道當地的房屋市價(fair market value)？其實很簡單，通常賣方，不論是否有委託給房地產經記公司來經手，在提交"Short Sale"的文件給銀行時，銀行都會要求賣方必須同時要檢附一份最近三個月內，由專業房屋估價師所提供的房屋估價報告(Appraisal Report)，銀行收到報告後，會再指定當地至少兩個與買賣雙方無關的地產經記人，各提交一份針對該房屋的市值，以及不超過六個月內，所在社區的當地房市最近的變動的分析比較，一般稱為經紀人意見(Broker Price Opinion)的報告。 銀行會參考這幾份的報告，來決定可以接受的底價。 事實上，大部分受過專業的房地產經紀人，也都可以提供您這樣的一份報告作為購屋的參考。

因此，Short sale並不是大部分人所謂的石頭隨便撿的交易，一個好的經紀人加上正確的分析，出價對了，買到物超所值的房屋也還是有可能的。當然了，如果您有興趣在沙加緬度區投資置產，或是任何其他有關房地產的問題，歡迎來信詢問。

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坪數換算

很多人初來美國，購物時，剛開始都會精打細算，習慣的做匯率的換算。及至後來購屋時，也會很好奇的想知道一平方英呎應該會等於多少坪。這裡提供一個簡單的土地坪數換算表：

• 1平方英呎約為0.028坪, 所以
• 1坪約為35.58平方英呎
• 1英畝約為43560平方英呎，換算為坪數後約為1227坪

舉個例子來說，最近在沙加緬度南部 Elk Grove市 William Lyon 新推出的 1,163平方英呎，二房二衛，不到二十萬的透天別墅，換算成坪數後大約為32.5坪(用1163 乘以0.028，或是 除以35.58)。

如果您有興趣在沙加緬度區投資置產，或是任何其他有關房地產的問題，歡迎來信詢問。

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第二十七屆國際馬拉松賽

第二十七屆國際馬拉松賽將於12/6/2009 在加州Sacramento舉辦，九月一日開始報名，有興趣的人，詳情可以參考 http://www.runcim.org 的官方網站。 ... 延伸閱讀

廣廈林立的淘金小鎮(2)

佛森州立監獄

建立於1858年的Folsom State Prison是加州的第二古老的監獄，整個監獄由花崗岩建築，加上四周有American River 的天然屏障，聽說至今仍是美國保安系統最嚴密的監獄之一。1880年7月26日，Folsom Prison收到其第一批的囚犯44個。囚犯從聖昆丁州立監獄由水路乘船被移送到沙加緬度，然後再由火車從沙加緬度轉送到Folsom。

拜 Johnny Cash 的宣傳， Folsom Prison 因此聲明遠播， 很少有美國人不知道 Folsom Prison 的，可能是加州僅次於天使島(Alcatraz)的著名監獄。 監獄目前仍然有超過5,000 個犯人在獄中服刑。 包括幾個著名的人犯，您或許聽過，像是 謀殺父母的 Eric Menendez， 變態色魔的 Rick James， 犯有搶劫及份販毒的著名演員 Danny Trejo。。。 等等， 好萊塢也多次以Folsom Prison為背景 拍了許多系列電影，像是1979根據發生在Folsom監獄的真實故事開拍的 'Jericho Mile'，據說當時許多的劇中的腳色還是由犯人擔綱演出的;另外艾迪墨菲1990年拍的"Another 48 Hours"， 以及2005年 "Walk the Line" 有關 Johnny Cash 的傳記電影，直到最近的SuperNature 等等都曾到Folsom Prison取景拍攝。事實上，如果您有機會到Folsom一遊，順道到現在對外開放的監獄博物館參觀的話，您可能會一眼就認出那曾經出現在許多犯罪節目的監獄正門。 博物館位於監獄入口附近。一般運作由志工在管理，博物館包含了豐富的文件和文物，包含佛了Folsom Prison過去與現在長期和豐富多彩多滋的歷史。

佛森州立監獄位於25英里以東的沙加緬度，和大約100英里東北的舊金山。雖然她以監獄聞名，但對Folsom當地的居民而言 ，監獄似乎並不存在 ，就像是一個大城市中一個具有高度保防系統的鐘樓，一個最高安全級別的監獄內的城市罷了。

* 附註 Folsom Prison Blue 歌詞:

I hear the train a comin'
It's rollin' 'round the bend,
And I ain't seen the sunshine,
Since, I don't know when,
I'm stuck in Folsom Prison,
And time keeps draggin' on,
But that train keeps a-rollin',
On down to San Antone.

When I was just a baby,
My Mama told me, "Son,
Always be a good boy,
Don't ever play with guns,"
But I shot a man in Reno,
Just to watch him die,
When I hear that whistle blowin',
I hang my head and cry.

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