您需要授權給代理人嗎？

會提到授權書〔Power of Attorney〕是因為最近有個海外的客戶想要買間房子給來沙加區念書的小孩，但卻要求由其唸書的小孩來處理購屋的部分事宜。買房子不同於幫忙上菜市場買菜，牽涉極廣，在沒有授權書的情況下，他的小孩即使成年，所代理其簽下的購買同意書其實是不具法律效力的。什麼是授權書呢？為何又要行文授權給代理人呢？簡單的說，授權書的主要功能乃是當事人授權委託他人來代理其本人簽署財務文件和辦理有關的重要事務時的一份有效的法律文件。

美國是一個人治為主的社會，法律尊重每一個個人的行為能力，尤其是在財務方面，是不能隨便代理他人的。當購屋的當事人因為某種原因不能親自簽署購買同意書及房地產交易及與過戶等所有相關的文件時，一份具有法律效力的授權委託書就很重要了。在房地產的交易或是貸款的過程中，這份授權書可以確保您的“代理人”能夠有能力來代理您，並為您處理許多與財務有關的事項。例如，支付賬單、開立銀行證明、物業的檢查或維修管理、或者處理與保險和購屋合約的簽署等等相關的事項。如果在沒有定立授權書的情況下，當事人則必須要花額外金錢聘請律師來簽屬所有的交易文件。這種情況下，若經由律師來辦理，不僅費用昂貴，而且通常會耗時良久，甚至也可能失去買下看中房子的最佳時機。

在加州，授權書不一定要於律師起草，經由公證後便可生效。一般來說，授權書的代理人大部分都是至親或可信之人，最常見是夫妻之間或是父母子女為多。如夫妻間的一方因公出差，便可以訂立一份這樣的授權書，由另一方全權代理；或者是父母年紀已大，或者不懂英文，就可以委托其子女、或自己熟悉或信任的他人來代他們處理一切房屋交易有關的事務。這裡提到有關授權書的目的及功能僅供讀者參考，如果您有這方面的需要，您可以向當地的公證人或您的律師做進一步的查詢。如果您有興趣在沙加緬度區投資置產，或是任何其他有關房地產的問題，歡迎來電洽詢。

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現金購屋必須出示資金證明

三不五時的總會碰到要買房子的客戶直接就跟我說，“嘿，我要用現金購屋。"，“我們將不需要貸款。"，"我們有足夠的資金。”。 基本上，我都會本著一視同仁，開門做生意，顧客至上的原則，盡量提供購屋的訊息。 但計畫總比不上變化，每當我要求此類的顧客提交他們的財務證明給我，或最起碼的銀行貸款預先核准證明時，常常碰到部分聲稱現金購屋的客戶往往試圖轉移焦點，繼續強調他們有足夠的現金。 但總是見樹不見林，終究沒有提供一份由銀行開具的證明。 到底這是怎樣的一份財務證明，為什麼它在購屋中如此重要呢?

無論是財務或資金證明 (Proof of Funds)或銀行的貸款預先核准信(Pre-Approval Letter)都只是用來證明您有足夠的資金來完成購屋交易的一份文件。一般主要是賣方在接受競標前，要確定來的是一個合格買方的一份證明，同時也是提供給經紀人在安排客戶看房子前，確定來的是一個真心要購屋的買方的一份證明。這份財務證明最常用於Foreclosre， REO，或是Short Sale的房地產交易，主要是用來提供一份證據給銀行或賣方，證明投資者或買方確實有能力購買他們打算競標的房屋。聲稱現金購屋並不代表經紀人就會鋪紅毯來迎接當事人，但一份正式有效的財務證明，最起碼可以證明或讓您的經紀人知道您的購屋預算，幫彼此省下大量的時間和金錢，您的經紀人也可以更有效率的為您找到最好的交易。

我個人不認為大部分的仲介都是一個只要碰到自稱為現金買主的客戶，單純的聲稱用現金購屋，就會赴湯蹈火般幫忙找房子的人。 在加州的本地市場，買方一開始或在經紀人帶客戶去看房子之前就可以提供類似的基本的資料或證明，其實是很平常的，購屋者只不過是到銀行跑一趟或打個電話罷了。事實上，在目前的加州的房地產交易，少了一張這樣不管是資金或是銀行貸款預先核准信的證明，即使喊的天花亂墜，也是千金難求一屋，大概很難找到願意把房子賣給您的賣方。如果買方無法或者是不願意遵守這些基本的購屋遊戲規則，那一般的房地產經紀人或仲介就算是想要幫忙，也是愛莫能助，徒呼奈何。

如果您有興趣在沙加緬度區投資置產，或是任何其他有關房地產的問題，歡迎來電洽詢。

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[補充] 由於大部分的賣方，包括銀行或貸款公司，不見得會看懂或接受國外的證明，或是要求您以美金呈現存款面額。若是您的財力證明(proof of fund 或 Financial Statement)，是由非美國國內金融機構所開立的，同時該金融機構無法開出類似正式的銀行文件，包括寫出美金金額的話，請至少應要求他們在旁邊清楚的 以英文註明 該證明開立當日的當地貨幣及美金的匯率，以及以英文註明該金融機構的主要聯絡人大名，職稱，以及聯絡方式。

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社區法的產權

雖然,許多華人在來自的國家中都有買賣房子的經驗，但我經常碰到的一種狀況就是，一般對交易中，產權的認定就是，不管最後如何買到房子，我是出錢的大爺，當然就是登記在我的名下;如果離婚，房子自然屬於房契或是所有權狀上的登記人;更進一步的財產繼承，也自然而然的是由兒子繼承。沒錯，基本上這在亞洲國家大部分的情況下，或許是可以被認定和接受的。但是由於加州屬於美國少數的幾個社區州(Community State)中的一個州，主要是以社區法(Community Law)來規範所有的財產的歸屬。房屋的買賣，在簽訂交易合約的一開始，當事人的身分其實是很重要的，這裡提供給第一次在在加州買房子的購屋人一點簡單的說明。

Community Law 中財產擁有權的選項僅僅是針對那些有婚姻關係的配偶。根據加州法律，無論在任何情況下，配偶的任一方都擁有所有一半財產的財產權。當買賣房屋時，夫妻雙方都必須要簽名同意，才能保證合約的有效。即使夫妻離婚，任何一方也都不可以在未經過與其前配偶的協調及同意下，把另一方的一半財產的所有權給出售或指定繼承。當配偶的其中一方去世時，如果沒有在遺囑上特別的註明如何分配，死亡配偶的一半財產擁有權，50%歸於未亡人，另外的50%將平均分配其共有的子女，如果沒有子女的情況下，則通通歸未亡人所有。那也許您會問，那我單身時購買的房屋，婚後是否也是夫妻共同擁有? 一般來說，除非結婚後，夫妻間另外有關於財產分配的約定，否者還都是依照婚前的財產權登記為準。

這個遊戲規則中一個很重要的一點是，無論是購屋或賣房時，夫妻的任一方都擁有相同的權利與義務，房屋的產權登記(title)是屬於夫妻雙方共同所有，不可分割的。只要是已婚的狀態，售屋時，如果有一方不同意，那房子就不能賣。買房時，無論購屋者是哪一方，配偶都擁有一半的財產權。通常這也是一般為了避免交易中所有可能及不必要的困擾，地產經紀人會要求房子所有權名下的所有，包含夫妻中的另一方，的當事人都在合約上簽名的主要原因。

因為作者本人不是律師，這裡的說明只是提供您有關加州社區財產法的一個基本概念上的認知，如果需要瞭解有關房屋產權分配及相關事項的詳細內容，您必需要請教您的律師或者熟悉加州房地產交易法相關的法律專業人士。如果您有興趣在沙加緬度區投資置產，或是任何其他有關房地產的問題，歡迎來信詢問。

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