購買短售時的幾個認識

您正在考慮購屋嗎? 特別是考慮在短售(short sale)的市場中能找到的投資機會嗎? 您是否清楚的瞭解短售的交易過程?

自從美國地產協會(the NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS^®) 2008年五月同意讓各地區的MLS自行決定如何規範Short Sale的遊戲規則後，各地的市場更是到處充斥了短售。事實上，只有部分比例的短售是經銀行同意的。有部分即使不合格短售的售屋，就算屋主認賠以短售的方式標出，也都只是希望能吸引更多的買方，避免房屋被銀行回收，而造成信用破產。

其實所謂的短售是指當賣方所擁有的房屋的市值低於其所有，包括貸款及其他房屋抵押，的房貸總值，屋主在沒有其他的資產或財務來源可以償還其負債總額，同時賣方已經處於拖欠貸款的窘境時(delinquency homeowner)，這種房屋的買賣才會被銀行考慮為合格的短售。一般會造成屋主必須要短售的原因，包括屋主被公司裁員，過度或重複的房屋抵押貸款，或是軍隊或工作的調動，同時當地的房屋平均市值的不斷的持續下降...等等。

購買短售不同於購買銀行屋，對一般的購屋者來說，短售通常會有許多意想不到的狀況。我在這裡提供幾個要點給讀者，購買短售時必須要注意的事項:

• 購屋者必須要非常有耐心。買短售第一個認知是，房屋的標價通常是由賣方與賣方的房地產代理人設定，而不是銀行。有些代理和賣方通常會設一個非常低的要價，以吸引買家。但是，只有銀行擁有最終的同意權。 所以無論買賣的哪一方，如果缺乏對市場機制的認識，往往導致進程比預期的時間要長。常常整個的短售，僅僅是要銀行同意的這部分，可能就會拖達好幾個月。


• 購屋者的融資能力。雖然銀行通常喜歡現金買主，但是即使是一般非現金的買主，如果預先能準備好由美國主要銀行批准的貸款能力證明(pre-approved letter)，能明確的提供首期付款的證明，同時可以在最短的期限內完成交易，這類的購屋者有時可能更會受到銀行的青睞。


• 購屋者必須沒有，或是幾乎沒有其他必須要先處理與購屋有關的事項才能完成交屋過程的狀態，也就是我們經常聽到的 less or no contingency。舉例來說，購屋者必須不存在需要出售現有的房屋才能完成購屋交易的情形。


• 購屋者必須要先清楚短售屋的債權情況。只有一個債權銀行的短售屋，通常會有比較大的成交希望，如果賣方的貸款，屬於兩個不同的銀行，這種短售通常會因銀行間的不同意見而困難的多。同時買方如果可能，甚至在購買短售之前，最好必須要知道賣方是否有欠稅或拖欠其他的債務。這些訊息都需要購屋者與仲介的合作，一般有經驗的買方仲介代理人都能夠提供您大部分的訊息。


• 購屋者如果想用低價的預期心態搶進(lowball offers)時，銀行可能會不回應或是買方需要更長的時間才得到銀行的回應。短售時，銀行的主要目標會放在將本身的損失降到最低的部分，如果買方以極低或是低於市價的價格競標時，通常得到銀行同意，交易的成功的機率是微乎極微的。


• 與大部分的銀行屋相同，幾乎所有的短售，除了大部分的銀行會要求短售屋，在出售前不可以空著沒人住外，對於短售的房屋狀況，是否有毀損與是否需要修繕的部分，一般都是購屋者自行負責，銀行多半都不修不理的。因此，買方對購屋前的探勘，必須要格外謹慎與仔細。


• 在大部分的情況下，購屋者所提出的競標挑件被銀行接受時，一定要在合約上同意的時間內完成交屋。與購買銀行屋非常類似，由於通常銀行必須要處理的短售橫跨美國的各州，它們不希望有太多的意外狀況，所以一般銀行都會有自己的附件(addendum)。銀行會在它們的附件中聲明不同意買方的Contengency，或是僅同意非常有限的contengency。銀行通常會要求買方同意短售附件中的交屋期限。如果買方在期限內無法完成交易，銀行有權對買方提出罰款的條則。例如沒收買方的押金或是逐日罰鍰的事項。因此，如果當銀行初步同意短售，在要求買方簽署其提供的副件時，買方必須逐條的仔細閱讀銀行所提出的附件條款。如果買方有不同意的條款，或是購屋者需要更多的時間才能完成交易，最好能在此時提出。雖然銀行不一定會同意，但會比事後可能會多花錢，或是無法完成交易所造成的損失來的好。另外，買方如果是以貸款購屋，也最好儘早與貸款銀行確定貸款的進程，同時預留數天，以免因不可預期的因素造成貸款遲遲未下來，而影響了短售交易的完成。


• 購屋者最好不要把所有的雞蛋都放在一個籃子裡。被稱為短售並不代表就是以最短最快的售出，期間的等待，甚至可能會超出您的預期。最好持續的蒐尋正在市場的房子，或許會有其他更適合購屋者的短售或非短售的房屋。


• 現在的網路資訊發達，有很多的房屋購買人認為不需要找仲介代理，或者可能有親朋好友是從事房地產或是在房地產的相關領域工作，因此認為可以自行藉助網路來買賣房地產，雖然這是個不爭的事實，但不見得每個人對美國各州各地，甚至各城市的房屋市場，尤其是對短售屋的規範都很了解。因此，建議買房在找仲介時，還是委託一個當地合格有經驗的仲介或房地產經紀，或許會比您自己或是從外地找一個不熟悉當地市場的仲介來的有幫助。

購買短售當然有其風險及考慮。但如果能夠花時間，有耐心，並且仔細而通盤的做好買房的功課，短售仍然是可以是為一個不錯的投資的。有句話不是這麼說的嗎? Real estate，if purchased well continues to be the single best investment one can make。

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