首府區房屋市場趨勢的觀察

常碰到有些客人對沙加緬度區的房屋市場價格，在買房賣房時都有多少程度的困惑。 如何來決定可能的房價，這裡根據我個人的一點經驗，提供幾點考慮的指標訊息， 希望可以幫助您進一步瞭解首府當地房市的趨勢，就好像您在預測數千英里遠的華爾街股市一樣。

• 市場價格的走向：

  很多人因為受媒體的影響，認為因為首府區充斥著短售及銀行屋，所以在購房時可以用15%市價的標準下殺單房，或是20%的市價標準下殺公寓。其實這不是絕對的。因為房屋市場的價格是由買賣雙方的市場機制在調整的，隨時都有可能改變，不同區域由於各社區的不同屬性，也會有不同的可能性，更何況同一個區號有時會涵蓋是數十英里的範圍。舉例來說，有景，靠湖，或靠山的房屋，就不適合與僅僅相隔數條街臨高速公路旁的房屋來做比較，也不適合與數英里之外的類似房屋來做比較。這裡提供一個變動率的粗略計算公式給您做參考，以不超過1至2英哩的半徑範圍內的房屋銷售紀錄做基準，

  市場價格的變動率 ~= （最近的銷售價格中數 - 6個月前銷售價格中數）÷ 6個月前銷售價格中數

• 房屋市場的飽和度:

  對市場飽和度的指標觀察，可以有效的瞭解供應和需求。市場飽和度，指的是在過去30天內，或是60天內，或是過去六個月多至一年，鄰近或是同一社區內房屋供需的變化。隨著銷售率和供應數的改變，或是根據該區房屋多快賣出，或是乏人問津，都可以幫助您知道市場正在回溫，疲軟，或下滑。門可羅雀，或是乏人問津的的房屋，下修或許不置可否。熱門社區，或是門庭若市的房屋銷售，也許就需要考慮謹慎出牌了。

  飽和率(Absorption Rate)的計算方法:

  1. 首先找出在有限範圍地區內目前市場上正在銷售的代售屋的種數量。
  2. 繼續計算出過去三個月內該區房屋售出並完成交易的種數量，然後計算它的每月售出平均數後，可再乘以12(月)除以52(週)則更為準確，這個數字顯示出每一個星期該區有可能完成交易的估計。這兩部分大部分的經紀人都可以在MLS上找到。
  3. 最後將步驟一找出的正在銷售的代售屋的種數量，除以每一個星期或是每月該區有可能完成交易的估計，找出它的百分比，出來的數字就是該區房屋市場的飽和率。

  市場的飽和率 ~= 代售屋的種數量 ÷ 每月或每週有可能完成交易的估計

  飽和率愈高且房源供應不斷攀升的地區表示有可能是買家市場，反之則表示該區供需漸趨於平衡或是賣家市場。



• 鄰近社區新屋的銷售:

  由於沙加緬度的外圍腹地廣大，有些地區也就不斷的擴建新屋。某些社區有時會有新屋特賣的銷售，建商甚至會提供一些特別的優惠給買方或是仲介，雖然大部分的這些新屋銷售並不登錄在MLS上，也不容易觀察，但這種新屋特賣的情況的確會影響到鄰近社區中古屋的市場價格走向。



• 短售或是銀行屋的數量:

  如果您家或是您中意的房屋附近有相當數量的短售或是銀行屋，那麼該屋的現值很難不下修！美國有線電視新聞網CNN曾經報導 ，假設同一社區中，每存在一間的銀行銷售屋，房屋市值有時會下修高達一個百分點，雖然這是廣義的說法，但還是可以根據不同的社區做不同的調整。

最後就是從一般我們常聽到的，由房屋經紀人提供給您的房屋市場分析表中(Comparative Market nalysis)，來觀察及比較為什麼有些房屋短時間就被買走，為什麼有些會在交易中停留很久，或是很久都賣不掉等等的各種情況。希望以上的這點個人經驗，可以幫助您在首府區賣房購屋時價格的考慮。如果您有興趣在沙加緬度區投資置產，或是任何其他有關房地產的問題，歡迎來電諮詢。